七零年代末，中國開始對外開放，香港成為最先可以利用國內低廉勞動力和土地資源的地區。整個八十年代，香港的工業家充分掌握了這個機遇，將工業北移，因而賺取了豐厚的利潤，累積了大量的財富。香港本地，則逐步轉化為一個支援性的商業服務中心，提供包括金融、航運、管理、法律、會計、旅遊等等服務。更重要的是，它為以香港為家的數百萬人，包括在內地設廠的工業家們，提供了一個生活基地。在工業北移和本地轉化為服務中心的過程中，香港需要各方各面，包括管理和其他各類專業人才，因而創造了大量就業機會，也使這類人才的工資大幅提昇。同時，隨著社會的財富增加，中小型企業也得以蓬勃發展。大抵，在八十年代末九十年代初，一個包括管理人員、各類專業人士及中小型企業東主的中產階級，逐漸形成。這個中產階級根基扎實，匯聚了大量財富，成為了驅動香港經濟的主要動力。基層市民方面，由於水漲船高，他們的收入也逐步增加，況且他們很多居於公共房屋，因而減省了住屋方面的開支，故此亦能累積財富，為他們在「社會梯階」上爬升，創造了條件。

在八十年代末九十年代初，香港整體社會，包括企業家、中產階級、以至基層，均已積聚了大量財富。究竟，他們如何運用這些財富？「衣食住行」，「衣」方面，香港時尚服飾來自世界各地，名牌琳瑯滿目，仕女們絕對不用擔心衣不稱「心」。「食」方面，「魚翅撈飯」已是耳熟能詳的口頭禪，令人憂慮的反而是營養過剩，引發討厭的富貴病。 至於「行」，地鐵暢通無阻，公路系統基本發達，馬路上「平治」、「寶馬」觸目皆是，故此，也是沒有甚麼可要求的了。唯獨在「住」方面，雖然房屋三級制，即公屋、居屋和私樓，已解決了市民的基本住屋需求， 但因為客觀環境的限制，和社會發展的歷史因素，導至居所普遍狹窄擠逼，住屋質素未如理想。於是，改善居住環境，公屋轉「居屋」，「居屋」轉私樓，然後則「細樓換大樓」，便變成了香港當時大部份人的共同目標，而他們亦已做好心理準備，將累積得來的財富，投進房地產市場。另一方面，中英八四年簽署聯合聲明後，因九七問題而引起的政治不穩因素，一掃而空，外資於是競相進入香港，希望以香港作為進軍中國的橋頭堡。而中資則看好香港市場，冀求在香港投資獲利，同時以香港為出發點，踏足國際。本地累積了的財富，加上外資、中資，形成了在八十年代末，九十年代初對香港房地產的巨大需求。

需求是如此巨大，供應方面又怎樣呢？八四年中、英簽署的聯合聲明，因為政治上的考慮，規定了港府每年批出土地，不得超出五十公頃。而港府當時在處理土地申請轉用途方面，程序又過於複雜和緩慢，兩種情況加起來，造成了土地供應短缺。九一年中東戰爭結束後，香港樓價開始急劇上揚。雖然在九四、九五年，港府鑑於樓市過熱， 採取了一些行政措施，壓抑樓價，樓價也的確因此而向下調整了一段時間，但隨著樓市放緩，市面卻開始出現不景氣。踏入九六年，港府不再強調壓抑樓價，加上回歸將至，社會氣氛一般對特區未來懷有美好憧憬，樓價遂告再度飆升。「點石成金」這句話，似乎在香港這個在未開發前原本只有幾條漁村和些少耕地的小小地方，奇跡般應驗了。

在土地物業價值上漲，買賣暢旺的情況下，房地產在香港近十多年的經濟架構中，扮演了不同的角色，發揮了不同的功能。

首先，房地產成為了一種重要的財務工具。自九零年代初開始，房地產成了盛載財富，凝聚財富，和保存財富的容器。對於本地大企業和中產階級已累積了的大量資金而言，房地產彷彿一隻容量可以不斷調整的碗，使這些資金，像水一樣，始終都被保留在這隻碗的範圍內，不至於往外流失。亦即是說，房地產為香港已累積的資金，在本地的經濟區域內，提供了一條出路，而不至於流失往其他的經濟區域。 對於香港以外地區，包括國內的資金，香港的房地產，就如宇宙中的黑洞，不斷將這些資金，吸進香港的經濟體系內。在本地資金內聚，外地資金湧入的情況下，「遍地黃金」的神話，透過房地產，在某種程度上，在香港真的實現了。

除了作為財富的容器，房地產同時發揮了作為投資和融資工具的功能。房地產價值既然不斷攀昇，將資金投入地產，自然就成了一種最佳的保值和增值方法，既可擊敗通脹，又可獲取利潤。既然房地產有價，屬於貴重資源，一向「安全至上」的金融機構，見了「磚頭」，當然就可痛痛快快，豪豪爽爽的將錢借出。而一眾大企、中企、小企、也就可以挾「磚頭」以自重，獲得充裕的貸款，用人家的錢，去實現自己的雄圖大計。另外，因為房地產市場活躍，想將物業出售套取現金週轉，也是十分容易的事。而事實上，有很多例子，是一些從事製造業的廠商，將香港的物業賣了，獲得了一筆可觀的資金，再將資金投入本身從事的行業，因而鞏固了基礎，擴大了經營規模，取得成功，甚至由中小企變了「大企」。若以人體作比喻，人體各部分要正常運作，就需要氧氣，正如經濟的不同領域的正常運作，需要資金一樣。人體所需氧氣，由血液中的紅血球負責運送，在香港的經濟架構中，房地產就等於紅血球，發揮運送氧氣----即運送資金的功能。當紅血球的功能良好，人體各部分獲得充分的氧氣供應，整個人自然充滿活力，辦起事來精神爽利，成績優異。同樣，當房地產市場蓬勃，物業有價，發揮了高效率的融資功能，經濟各領域獲得充裕的資金支持，自然亦表現出色。

除了作為財務工具，房地產還擔當了經濟發動機的角色。從房地產活動中直接得益的行業，可說多不勝數，隨便舉例，就有發展商、「則師樓」、建築承包商、建築材料供應商、工程公司、地產代理、律師行等等。這些行業，聘用了大量員工，提供了大量就業機會，因而產生了「乘數效應」( multiplier effect )，帶動了更多其他各行各業，諸如飲食、零售、娛樂等等。而社會所蘊藏的財富，亦透過這些經濟活動，分配到各階層，令大部分人都能分享到經濟繁榮的成果。以人體作比喻，房地產之於香港經濟，就等於心臟之於人體。心臟強壯，整個人生機蓬勃，房地產暢旺，整個經濟便即欣欣向榮。
房地產在香港經濟中另一出色表現，就是充當香港政府的運財童子。政府從賣地和物業交易印花稅中，獲取了豐厚的收入，除了可以應付開支，累積龐大盈餘外，還使政府因而可以維持低稅率和簡單稅制。而低稅率和簡單稅制，正是香港吸引商業投資的主要武器之一。

除了在經濟上扮演重要角色外，在社會功能方面，房地產亦起了積極的作用。在過去十多年中，擁有自己的物業，成為大部份香港人的夢想、奮鬥目標、和努力拼博的動機。而在缺乏適當的社會保障制度下，物業是很多人「老有所依」的希望，給了他們安全感，也為社會增加了穩定性和向心力。
從以上的分析，如果說房地產在過去的十多年中，在香港的經濟和社會，起了一種中流砥柱的作用，似乎並不為過。